#1 Dự án vướng pháp lý là vướng gì mà hay nghe vậy | Sacohome
Home Bất động sản Dự án vướng pháp lý là vướng gì mà hay nghe vậy

Dự án vướng pháp lý là vướng gì mà hay nghe vậy

Tác giả Hoài Anh

Dự án vướng pháp lý là gì? Khi mua nhà dự án rất nhiều người bị dự án vướng pháp lý. Nhưng không hiểu cụ thể vướng pháp lý là vướng gì? Mà chỉ nghe được câu nói là vướng pháp lý nên phải ngừng thi công, hay thi công chậm.

Chính vì chưa am hiểu về pháp lý dự án mà không có khả năng đánh giá tình hình pháp lý dự án trước khi mua. Cũng như không biết hướng tìm hiểu như thế nào cho hiệu quả? Hỏi pháp lý dự án như thế nào cho đúng. Chúng ta cùng đi tìm hiểu toàn bộ các khía cạnh về pháp lý dự án trong bài viết này nhé.

1. Dự án vướng pháp lý là vướng gì?

Thông thường khi mua nhà dự án chúng ta đều được nhân viên kinh doanh tư vấn là dự án đã đầy đủ pháp lý. Anh/Chị cứ yên tâm về pháp lý dự án, bla bla… Nhưng cũng không ít người gặp trường hợp mua nhà nhiều năm mà dự án vẫn chưa xây xong móng.

Hoặc có trường hợp xui hơn là mua nhà đóng gần hết tiền rồi nhưng nhà thì không hoàn thiện bàn giao được. Dẫn đến nhiều trường hợp đã khó còn thêm khó tiền thì đã đóng đủ mà nhà thì không có ở. Nếu muốn bán nhà để thu hồi vốn mua nhà khác cũng không bán được mà chờ thì cũng không biết đến bao giờ có nhà ở.

Vậy thì do đâu mà có những trường hợp dự án bị đứng giữa chừng hoặc đã bán mà không thể triển khai xây dựng được. Đó là do dự án vướng pháp lý :). Vậy vướng pháp lý cụ thể là vướng gì? Thông thường thì các dự án không thể xây dựng và bàn giao đúng tiến độ cho khách hàng thường vướng ở một trong những điểm sau:

  • Dự án chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500, do chưa đáp ứng các tiêu chí như hệ số sử dụng đất, mật độ dân số, chiều cao công trình,…. Hay chưa hoàn thành thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật dẫn đến dự án không thể đủ điểu kiện cấp phép xây dựng. Nên dự án không thể khởi công xây dựng.
  • Dự án chưa xin được giấy phép xây dựng do vướng một số vấn đề như: Thiết kế chưa đúng theo quy hoạch 1/500, các hệ thống thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo an toàn theo đúng quy định,…
  • Hoặc dự án chưa hoàn thành việc đền bù giải phóng mặt bằng. Hay chưa hoàn thành việc hợp thửa ra sổ tổng sau khi đền bù. Hay chưa định giá được giá đất để tính tiền thuế sử dụng đất phải nộp. Dẫn đến không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng.
  • Ngay cả khi dự án đã được cấp phép xây dựng. Nhưng vẫn có trường hợp Chủ đầu tư không đủ năng lực để thực hiện dự án. Nên dự án khởi công xây dựng nhưng không có khả năng tài chính để hoàn thành dẫn đến chậm tiến độ. Thậm chí dự án dừng giữa chừng và không biết ngày hoàn thành.
  • Hoặc có trường hợp Chủ đầu tư thực hiện dự án sai so với quy hoạch 1/200 như: Xây nhà ở thương mại trên đất quy hoạch nhà ở xã hội, trên đất công,…. Hoặc chưa đủ điều kiện nhận giao đất từ nhà nước để thực hiện dự án, hoặc chưa hoàn thành các nghĩa vụ đóng tiền phí, thuế sử dụng đất theo quy định.

Trên đây là một số vấn đề chính mà dự án xây dựng hay gặp phải. Dẫn đến dự án không thể khởi công xây dựng hoặc không xây dựng và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết. Và khi nghe đến dự án vướng pháp lý thì bạn phải tìm hiểu sâu hơn là vướng ở điểm nào trong những điểm trên. Để có cơ sở đánh giá mức độ rủi ro khi mua nhà ở dự án đó.

Dự án vướng pháp lý là vướng gì

2. Những thủ tục pháp lý cần thiết cho dự án

Để hiểu rõ hơn về pháp lý dự án. Chúng ta đi tìm hiểu kỹ hơn về các bước thực hiện dự án. Để nắm rõ trình tự các bước và dễ dàng nhận biết dự án vướng ở bước nào và đánh giá được mức độ rủi ro ở mỗi trường hợp. Từ đó đưa ra được quyết định có mua nhà hay không một cách chính xác.

Các bước Thủ tục về đất đai Thủ tục về thiết kế
Bước 1 Có quyết định giao thực hiện dự án của cơ quan chức năng có thẩm quyền (Giấy phép đầu tư) Đã hoàn thành quy hoạch 1/2000
Bước 2 Tiến hành đền bù giải phòng mặt bằng, tái định cư nếu có Thực hiện lập quy hoạch 1/500 và trình các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt -> Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500
Bước 3 Sau khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng thì tiến hành hợp nhất tất cả các sổ riêng lẻ hành sổ tổng Thiết kế cơ sở
Bước 4 Định giá khu đất để có cơ sở tính toán tiền thuế sử dụng đất phải nộp Thiết kế kỹ thuật

Bước 5: Sau khi hoàn thành tất cả các bước trên bắt đầu tiến hành xin phép xây dựng -> Cấp phép xây dựng cho dự án

Bước 6: Triển khai bản vẽ thiết kế thi công và thực hiện khởi công xây dựng dự án.

Trong các bước thực hiện pháp lý thì dự án vướng pháp lý hay gặp ở Bước số 2 là đền bù giải phóng mặt bằng và tiến hành lập quy hoạch 1/500 sẽ hay bị vướng nhất. Tiếp theo là bước thứ 4 việc định giá khu đất để tính số tiền sử dụng đất phải nộp cũng hay vướng. Do những thủ tục hành chính phức tạp và chưa được quy định rõ ràng dẫn đến nhiều khó khăn cho chủ đầu tư.

3. Những nguyên nhân khiến tiến độ dự án chậm

Những dự án đầu tư xây dựng bi chậm tiến độ không chỉ do dự án vướng pháp lý và còn do rất nhiều yếu tố khác nhau gây nên. Nhưng thông thường sẽ do những nguyên nhân chính sau:

  • Do dự án vướng pháp lý, vướng các thủ tục pháp lý như đã nói ở các bước thực hiện trên. Dẫn đến dự án không thể khởi công xây dựng đúng như đã cam kết với khách hàng đã đặt cọc mua nhà dự án.
  • Do các sai sót và các lỗi trong thiết kế xây dựng dẫn đến làm gián đoạn quá trình thi công nên dự án không hoàn thành đúng tiến độ.
  • Do Chủ đầu tư và nhà thầu không đủ năng lực cả về chuyên môn, lẫn năng lực tài chính nên không thể thực hiện dự án đúng tiến độ.

chậm tiến độ do dự án vướng pháp lý

4. Tại sao có dự án bàn giao nhiều năm mà không có sổ hồng

Trên thực tế không chỉ dự án vướng pháp lý dẫn đến không bàn giao đúng tiến độ. Mà còn rủi ro ngay cả khi nhận bàn giao dọn vào ở nhiều năm mà vẫn không được cấp chủ quyền. Làm mất giá trị căn hộ so với các căn hộ tương đương trong khu vực. Sẽ gây nên nhiều thiệt hại cho khách hàng đầu tư hay khách hàng mua ở mà muốn bán để chuyển sang mua nhà khác.

Thông thường thì các dự án chậm trễ việc cấp chủ quyền cho khách hàng (cấp sổ hồng) là do các chủ đầu tư chập chạp trong vấn đề thực hiện các thủ tục, hồ sơ và đóng thuế, phí theo quy định để cấp chủ quyền cho cư dân. Nếu về vấn đề này thì sẽ dễ dàng để thực hiện hơn. Và khi mua nhà chúng ta cần tìm hiểu kỹ về mức độ uy tín của chủ đầu tư để hạn chế vấn đề này.

Nhưng chưa dừng lại ở đó, nhiều dự án còn nghiêm trọng hơn và có thể vĩnh viễn không được cấp chủ quyền như dự án: Era Town Đức Khải Quận 7, New City Quận 2,….Làm giá trị dự án mất giá nghiêm trọng trên thị trường chuyển nhượng.

Và những dự án vướng pháp lý nghiêm trọng đó là do đâu: Có một số trường hợp chính nhưng chủ yếu vẫn là Chủ đầu tư không uy tín.

  • Chủ đầu tư bỏ rơi dự án, không hoàn thành đầy đủ trách nhiệm với dự án, không thực hiện các bước còn lại để hoàn thành việc cấp chủ quyền cho cư dân.
  • Chủ đầu tư vừa không có uy tín vừa không có năng lực điển hình như dự án Era Town. Chủ đầu tư thế chấp toàn bộ khu đất trong ngân hàng để vay tiền nhưng  không thực hiện đúng mục đích, kinh doanh không hiệu quả nên không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Ngân Hàng. Dẫn đế không thể rút sổ ra và hoàn thành các thủ tục cấp chủ quyền cho cư dân.
  • Do vướng về các sai phạm trong việc cấp phép dự án, giao đất thực hiện dự án, chuyển đổi loại hình nhà ở chưa đúng theo quy định và trình tự dẫn đến không được cấp chủ quyền.
  • Do các sai phạm trong quá trình xây dựng, xây không đúng bản vẽ thiết kế được phê duyệt. Tự ý tăng số tầng cao hơn cho phép. Hoặc không xây dựng đầy đủ các hạng mục cũng như không đáp ứng các yêu cầu về kỹ thuật, an toàn. Nên không được cơ quan chức năng nghiệm thu để tiến hành các thủ tục cấp chủ quyền.

không cấp được sổ hồng do dự án vướng pháp lý

Vì vậy vấn đề uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng. Nên khi có ý định mua nhà do chủ đầu tư nào thực hiện. Chúng ta cần tìm hiểu kỹ mức độ uy tín của chủ đầu tư, tìm hiểu cách thức thực hiện của chủ đầu tư đó đối với các dự án đã thực hiện trong quá khứ.

Và cần đánh giá năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư, cũng như năng lực tài chính để đảm bảo rằng ngôi nhà chúng ta mua được thực hiện đúng tiến độ, đúng chất lượng và quan trọng nữa là cấp được chủ quyền (sổ hồng).

5. Cần lưu ý gì để mua được nhà dự án chuẩn pháp lý

Như bạn đã đọc từ đầu đến giờ cũng đã thấy. Để tránh mua phải dự án vướng pháp lý quả thật cũng gian nan. Có quá nhiều yếu tố tác động đến pháp lý dự án. Nên đôi khi để mua được dự án chuẩn pháp lý từ khi đang còn trên giấy cũng cần có một phần may mắn.

Nhưng lưu dự để mua nhà dự án pháp lý chuẩn

Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể hạn chế được rủi ro khi tìm hiểu kỹ dự án và tình hình pháp lý dự án. Bằng cách yêu cầu nhân viên bán hàng cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý như trên. Quan trọng nhất là có giấy phép xây dựng là có thể yên tâm để đặt niềm tin.

Nhiều trường hợp chủ đầu tư cần huy động vốn sớm để thực hiện dự án. Đã tìm mọi cách lách luật để bán hàng sớm ngay cả khi chưa hoàn thiện pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng. Những trường hợp này thường Chủ đầu tư sẽ bán thấp hơn giá thị trường nên cũng thu hút được nhiều khách hàng quan tâm.

Và khi bạn bị thu hút bởi mức giá hấp dẫn và muốn đặt cược. Thì hãy tìm hiểu kỹ và yêu cầu cung cấp các giấy tờ quan trọng như quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt 1/500,… như đã kể trên để đánh giá tiến độ hoàn thành pháp lý cũng như mức độ rủi ro.

Và đặc biệt quan trọng, đó là đánh giá mức độ uy tín của chủ đầu tư để chúng ta có thể đặt niềm tin. Những chủ đầu tư đã có thương hiệu trong thời gian dài và đã có được niềm tin của đông đảo khách hàng như: Khang Điền, Nam Long, Vinhomes,… thì chúng ta cũng yên tâm hơn khi trao niềm tin cho họ.

Kỹ hơn chúng ta tìm hiểu thêm về mức độ uy tín của đơn vị thiết kế, đơn vị tư vấn giám sát, đơn vị thi công xây dựng. Đây là những đơn vị trực tiếp xây dựng nên ngôi nhà của chúng ta có đảm bảo về chất lượng cũng như công năng hay không.

Và để chắc ăn nhất khi mua nhà, mua căn hộ tránh việc mua phải dự án vướng pháp lý. Chúng ta có thể tìm mua nhưng căn nhà được bán trên thị trường thứ cấp. Đã được cấp chủ quyền cũng như chúng ta có thể tận mắt chứng kiến chất lượng xây dựng, tiện ích bàn giao và cộng đồng cư dân. Khi đó sẽ mua được đúng dự án chuẩn pháp lý mà không còn phải lo lắng 🙂

Hoài Anh

Xem thêm >>

Quy hoạch 1/500 là gì? Hiểu ý nghĩa và tính pháp lý khi áp dụng

Quy hoạch 1/2000 là gì? Những thông tin cần biết

10 Bí quyết mua căn hộ chung cư giá rẻ nhất thị trường

Tài chính 2 – 3 tỷ nên mua căn hộ chung cư hay nhà phố trong hẻm

Các bài liên quan

guest
0 BÌNH LUẬN
Inline Feedbacks
Xem tất cả bình luận