Quy hoạch 1/500 là gì? Hiểu ý nghĩa và tính pháp lý khi áp dụng
Home Bất động sản Quy hoạch 1/500 là gì? Hiểu ý nghĩa và tính pháp lý khi áp dụng

Quy hoạch 1/500 là gì? Hiểu ý nghĩa và tính pháp lý khi áp dụng

Tác giả Hoài Anh

Quy hoạch 1/500 là gì? Tại sao quy hoạch 1/500 lại quan trọng và chúng ta cần phải nắm rõ quy hoạch 1/500 để đi mua nhà, mua đất được thuận lợi. Và tránh các rủi ro về quy hoạch sau này. Cũng như xây dựng nhà được thuận lợi khi đã nắm rõ quy hoạch.

1. Quy hoạch 1/500 là gì?

Hiện nay, có rất nhiều người mua căn hộ chung cư, hay mua đất nền, mua nhà dự án nhưng không biết đến quy hoạch 1/500 là gì? Cũng có nhiều người nghe đến nhưng cũng chưa hiểu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là gì?

Căn cứ vào khoản 2, Điều 11 và khoản 2, Điều 24 của Luật Xây dựng đã đưa ra quy định rất rõ về quy hoạch chi tiết cho các công trình xây dựng ở các khu đô thị với 2 loại. Cụ thể:

Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được thực hiện bởi các chủ đầu tư thực hiện dự án. Dựa theo cơ sở của quy hoạch 1/2000 quy định và phải được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở thực hiện. Vì vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 nhằm mục đích làm rõ chi tiết hơn cho quy hoạch 1/2000. Thể hiện rõ ràng về vị trí lô đất, vị trí công trình, diện tích xây dựng, diện tích giao thông nội bộ và các công trình tiện ích.

Quy hoạch 1/500 có ý nghĩa gì?

Bản vẽ quy hoạch 1/500 thể hiện rõ các thông số như: Dân số, hạ tầng xã hội, vị trí mảnh đất, không gian kiến trúc… Trong bản thiết kế, người vẽ phải thể hiện sự ràng buộc giữa các chỉ tiêu đó với nhau thông qua các yếu tố trên thực tế như: Hàng rào, đường đi ra hoặc cổng vào công trình, dự án…

Vì vậy quy hoạch 1/500 là điều kiện tiên quyết, bắt buộc các chủ đầu tư phát triển dự án phải lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Và ra quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 để có cơ sở thực hiện các bước tiếp theo như thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình xây dựng.

Quy hoạch 1/500 cũng được gắn liền với một chủ thể nhất định như: Dự án đầu tư, dự án khu dân cư, khu đô thị, công trình xây dựng dân dụng hoặc công nghiệp… Nó cũng là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc ở bước tiếp theo như việc cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án hoặc công trình chuẩn bị được thực hiện.

2. Những dự án nào phải lập bản vẽ quy hoạch 1/500

Tất cả các dự án đầu tư xây dựng theo quy đinh Chủ đầu tư đều phải lập bản vẽ quy hoạch 1/500 trình cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt. Để có cơ sở triển khai thực hiện, cũng là cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo như cấp giấy phép xây dựng…

Tuy nhiên, Những dự án có quy mô xây dựng dưới 5ha hoặc dự án xây dựng nhà ở chung cư có diện tích dưới 2ha thì không nhất thiết phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Nhưng chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thiết kế mặt bằng tổng thể dự án như: Mặt bằng xây dựng, tiện ích, công trình kỹ thuật, đường giao thông,… Và tất cả các yếu tố phải phù hợp với quy hoạch 1/2000 đã được phê duyệt.

3. Quy trình thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 như thế nào?

Khi thực hiện bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 và trình các cơ quan cấp có thẩm quyền thông qua, các đơn vị thực hiện dự án cần phải thực hiện tuần tự theo quy trình sau:

  • Tờ trình đề nghị thẩm định bản quy hoạch. Đây là cơ sở quan trọng để cấp có thể quyền xem xét việc phê duyệt bản quy hoạch đã được thực hiện.
  • Gửi các văn bản có nội dung thông tin đầy đủ về dự án, các tài liệu về việc quy hoạch dự án cho cấp có thẩm quyền xem xét. Các văn bản đó đều phải có giá trị pháp lý khi được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền thẩm định.
  • Văn bản công nhận đơn vị đấu thầu xây dựng dự án là chủ đầu tư hoặc chứng nhận việc đầu tư dự án từ cơ quan có thẩm quyền đang còn giá trị hiệu lực.
  • Đưa ra các bản thuyết trình về việc thực hiện quy hoạch 1/500, các bản vẽ khác được thực hiện đính kèm với bản vẽ chính của dự án. Bản vẽ thống kê thu nhỏ trên khổ giấy A3, các loại chú thích, phụ lục đi kèm để người đọc có thể hình dung một cách cụ thể.
  • Bản đồ thể hiện ranh giới hành chính của dự án, lô đất, công trình chuẩn bị xây dựng. Phải được phân chia các khu chức năng rõ ràng và chi tiết.
  • Dự thảo về nhiệm vụ cần thực hiện đối với bản quy hoạch chi tiết 1/500 khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Khi thực hiện đầy đủ các yếu tố nêu trên, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, đưa ra quyết định phê duyệt bản quy hoạch 1/500. Căn cứ vào đó là cở sở để các đơn vị phát triển dự án (Chủ đầu tư) tiến hành các bước tiếp theo đối với dự án một cách dễ dàng và thuận lợi.

Quy hoạch 1/500 là gì

4. Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 là gì?

Khi xem xét toàn bộ hồ sơ về quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án. Nếu tất cả các yếu tố đều phù hợp với quy định, điều kiện xã hội và tuân theo quy hoạch 1/2000. Thì cơ quan chức năng có thẩm quyền tại địa phương sẽ ra quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho Chủ đầu tư.

Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 gồm có các nội dung về quy hoạch chung, quy hoạch vùng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Và các đơn vị cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt và ra quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 gồm có:

  • Bộ xây dựng phê duyệt đất quy hoạch tỉ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền được cho phép của chính phủ.
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (thành phố) phê duyệt thuộc thẩm quyển của cấp tỉnh (thành phố).
  • Sau cấp tỉnh sẽ là cấp quận (huyện) phê duyệt các quy hoạch đô thị (nông thôn).

Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500

5. Mua đất nền hay nhà đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500 có còn rủi ro không?

Khi dự án đã có quyết định phê duyệt 1/500 thì các rủi ro về thay đổi quy hoạch tỷ lệ rất thấp. Chỉ đối với cá dự án mới phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 mà chủ đầu tư chưa thực hiện. Thì sẽ có khả năng thay đổi. Hoặc các dự án đã thực hiện rồi nhưng vẫn bị thay đổi quy hoạch do có sự thay đổi quy hoạch tổng thể từ các cấp có thẩm quyền cao hơn.

Nhưng rủi ro để thay đổi quy hoạch chi tiết 1/500 là rất thấp. Chính ví vậy những lô đất nền, hay nhà đã xây dựng trong dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ có tính ổn định lâu dài. Nên giá cũng thường cao hơn và không còn nhiều sự tăng giảm giá đột biến ngoại trừ việc đầu cơ thổi giá của các tổ lái.

Vì vậy, khi mua đất nền dự án hay nhà đất đã được phê duyệt 1/500 thì sẽ rất an toan về mặt quy hoạch. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề rủi ro xuất phát từ chủ đầu tư thực hiện dự án: Như không hoàn thành đúng tiến độ, thi công xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế dẫn đến nhiều ảnh hưởng trong qua trình cấp sổ sồng. Thậm chi nhiều chủ đầu tư còn đem thế chấp toàn bộ khu đất trong ngân hàng để vay vốn. Nên sẽ có rủi ro khi Chủ đầu tư mất khả năng trả nợ….

Hoài Anh

Xem thêm >>

Quy hoạch 1/2000 là gì? Những thông tin cần biết

Dự án vướng pháp lý là vướng gì mà hay nghe khi mua căn hộ hay nhà dự án.

Tài chính 2 – 3 tỷ nên mua căn hộ chung cư hay nhà phố trong hẻm

 

Các bài liên quan

guest
0 BÌNH LUẬN
Inline Feedbacks
Xem tất cả bình luận